Les règles de servitude

Bruno Caillard

Voici un extrait gratuit du guide de construction des PORTAILS et CLÔTURES :

Qu’est-ce qu’une servitude ?

C’est une charge imposée à un bien immobilier bâti ou non, appelé fonds servant, pour l’usage ou l’utilité d’un autre bien immobilier, appelé fonds dominant.
Ainsi, c’est une contrainte pesant sur une propriété au profit d’une autre et appartenant à des personnes bien distinctes.
Son but est à la fois d’assurer et d’améliorer les conditions d’utilisation d’un bien immobilier, bâti ou non, mais également de faire respecter l’intimité dans les relations de voisinage.

Les catégories de servitude

Exemple de servitude de passage

Les trois catégories de servitude sont :

  • Les servitudes légales

Elles sont instaurées par le Code civil ou par la loi et peuvent être d’utilité publique ou d’intérêt privé. Leur but est d’éviter les conflits de voisinage. Nous pouvons citer comme exemple la servitude de passage permettant à un terrain enclavé d’accéder à la voie publique mais également la servitude de vue permettant de se protéger contre les regards indiscrets.

  • Les servitudes naturelles



    Elles sont également soumises à des règles légales même si elles découlent de la situation naturelle des lieux. L’exemple le plus concret est l’écoulement naturel des eaux de ruissellement mais également le bornage, etc.
  • Les servitudes conventionnelles

Elles font l’objet d’un acte notarié et d’une publicité foncière. Elles concernent par exemple une servitude de passage ou une interdiction de construire.

L’établissement d’une servitude

Accord entre les 2 parties

La servitude est un droit réel immobilier permanent accessoire au droit de propriété mais pouvant être rendu temporaire grâce à une convention. Ainsi, son établissement ne peut se faire que par un acte authentique publié afin de prendre effet à l’égard des tiers et des propriétaires ultérieurs.
L’acte notarié fixera :

  • L’assiette de la servitude qui prévoira par exemple le tracé de la servitude de passage,
  • L’indemnité qui sera versée par le bénéficiaire de la servitude au propriétaire du fond servant

L’annulation des servitudes

L’extinction des servitudes se fait de trois manières :

  • L’impossibilité de les utiliser
  • L’acquisition du fonds servant et du fonds dominant par un seul est unique propriétaire
  • Le non-usage de la servitude pendant une période de plus de 30 ans sauf pour la servitude légale de passage et la mitoyenneté

Un accord entre les parties concernées pourra également éteindre la servitude. Pour ce faire, le notaire devra établir un acte authentique et le publier.

L’application de la servitude dans la réalisation d’une clôture

Vous êtes soumis à une servitude de visibilité si votre propriété se situe à proximité de croisements, de virages ou de points dangereux ou incommodes pour la circulation. Si vous êtes dans un de ces cas, vous serez :

  • Obligé à la fois de supprimer les murs de clôture et les plantations gênantes ou les remplacer par des grilles mais également de ramener et de tenir le terrain et toute superstructure à un niveau qui est fixé par le plan de dégagement prévu
  • Dans l’interdiction de réaliser un ouvrage (clôture, plantation, remblayage) au-dessus du niveau fixé par le plan d’engagement.


Exemple de propriété soumise à une servitude de passage

Si le terrain de votre voisin est enclavé et qu’il ne peut accéder à la voie publique qu’en passant sur une partie de votre propriété, vous êtes alors soumis à une servitude de passage. Ainsi, d’un commun accord entre les parties ou à défaut d’accord par le Juge, un passage suffisant lui permettant d’accéder à sa propriété sera tracé. Le passage sera alors pris du côté où le trajet est le plus court pour aller de son terrain à la voie publique et provoquant le moins de dommages possibles pour le propriétaire du fond servant.

Dans le cas où vous voulez réaliser une clôture séparative, vous serez contraint d’ériger légèrement en retrait de la ligne séparative de vos deux terrains. Dans le cas contraire, votre voisin pourra faire valoir ces droits en termes de mitoyenneté.

Il existe de nombreuses autres servitudes. Ainsi, il est important de se renseigner sur votre cas en particulier avant de vous lancer dans tout projet. De plus, si vous êtes frappé d’une servitude, votre projet devra faire l’objet d’une autorisation préfectorale. Dans le cas contraire, les personnes lésées et/ou la puissance publique pourront, sur décision de justice, faire retirer l’installation, soit totalement à vos frais, soit avec un dédommagement.

En cas de conflit portant sur une servitude, seul le Juge est autorisé à régle[...]

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  • Qu’est-ce qu’une servitude ?
  • Les catégories de servitude
  • L’établissement d’une servitude
  • L’annulation des servitudes
  • L’application de la servitude dans la réalisation d’une clôture
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  • Accord entre les 2 parties
  • Exemple de servitude de passage
  • Exemple de propriété soumise à une servitude de passage


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